MANAGEMENT

Was ist mein Hotel wert?

Nach all den Mühen und den Investitionen, die Hoteliers in ihr Haus stecken, ist diese Frage durchaus legitim und häufig sogar notwendig. Den effektiven Marktwert eines Hotels weiß man letztendlich erst, wenn das Objekt verkauft worden ist. Trotzdem ist es hilfreich, Experten an der Seite zu haben, um den Preis so realistisch wie möglich umzusetzen. Wir haben mit Monika Senfter von Immobilien Senfter gesprochen, die sich u.a. auf Hotelimmobilien spezialisiert hat.

Wie ermitteln Sie den Wert einer Hotelimmobilie?

Grundsätzlich gibt es altbewährte, technische Methoden, die die grobe Richtung angeben. Der Feinschliff bei der Schätzung erfolgt aber durch das Erkennen von Potentialen und besonderen Herausforderungen des Objektes.

Welche Aspekte sind das im Konkreten?

Lage, Lage, Lage – dieser Grundsatz gilt für jede Immobile. Damit sollten sich Käufer und Verkäufer genauestens beschäftigen. Falls das Potential der Lage nicht sofort erkennbar ist, braucht es Visionäre, die mit viel Einsatz die Lage „selbst erschaffen“. Es gibt ausreichend Südtiroler Hoteliers, die genau darin ihre größte Stärke gezeigt haben. Aber Visionen kann man schlechter verkaufen als bestehende Tatsachen, das sollte man nicht vergessen. Der Käufer muss zum Visionär gemacht werden, der gewillt ist, Risiken einzugehen, besondere Ideen umzusetzen und an den wirtschaftlichen Erfolg und die Idee des Projektes zu glauben.

Welche Faktoren beeinflussen die Wertfindung bei der Bewertung von Hotels im Vergleich zu anderen Immobilien?

Bei Ertragsimmobilien – wie z.B. Hotels, müssen Faktoren wie der reine Immobilienwert, die Wertschöpfung der Immobilie sowie das Angebot am Markt, gemessen an der Nachfrage, und die für vergleichbare Objekte gezahlten Preise berücksichtigt werden. Daher arbeite ich gerne mit Freiberuflern zusammen, die dieselbe professionelle Grundhaltung haben. Erfahrung in der Hotelbranche ist hier das Um und Auf.

Wo lauern die Gefahren bei der Bewertung von Hotelimmobilien?

Verkäufer tendieren dazu, das eingesetzte Herzblut monetär zu hoch einzuschätzen und der Käufer glaubt oftmals, er könne aufgrund außenstehender Faktoren mit drastischen Preisabschlägen ein Schnäppchen machen. Daher bedarf es einer korrekten, technischen Evaluierung der Faktoren, um eine faire Mediation durchzuführen. Ich halte nichts von der Einstellung „Egal wie, Hauptsache einen Verkauf landen“. Ich glaube, das schließt schon eine sehr große Gefahrenquelle aus und gerade hier ist ein kompetenter Makler eine gute Investition. Man sollte vermeiden, die Komplexität der Materie zu unterschätzen.

Worin besteht die Schwierigkeit bei der Wertefindung einer Hotelimmobilie?

Zeit! Wir leben in einer immer schnelleren Welt, Geduld wird immer mehr zur seltenen Tugend. Der Faktor Zeit – obwohl er am schwierigsten einzuschätzen ist – muss miteinbezogen werden, damit das Objekt nicht jahrelang auf dem Markt bleibt und dann „ausverkauft“ werden muss.

Wie sieht die Zukunft der Immobilienbranche aus?

Der Trend wird ununterbrochen und verstärkt Richtung Internet und globale Interessenten gehen. Es gibt den heimischen Markt der Privatimmobilien, der in Südtirol gerade jetzt wieder im Aufschwung ist und auch schon immer international war, aber nun gibt es eben verstärkt noch mehr internationale Investoren. Auch das Interesse der Jugend, in Immobilien zu investieren, stimmt mich optimistisch.