Dopo tutti gli sforzi e gli investimenti fatti da un albergatore, questa domanda è più che legittima e spesso addirittura necessaria. In fondo, l’effettivo valore di mercato di un hotel si conosce soltanto al momento della sua vendita. Ciononostante, è utile avere esperti al proprio fianco per determinare un prezzo che sia il più realistico possibile. Abbiamo parlato con Monika Senfter di Immobilien Senfter, azienda specializzata anche in immobili alberghieri.
Come si calcola il valore di un immobile alberghiero?
In linea generale, esistono metodi tecnici collaudati che forniscono una stima approssimativa. Una valutazione precisa può avvenire dopo aver individuato le potenzialità e le specificità dell’immobile.
Di quali aspetti si tratta concretamente?
Prima la posizione, poi tutto il resto! Tale principio vale per ogni immobile. Compratori e venditori devono analizzare questo aspetto nei minimi dettagli. Se il suo potenziale non è immediatamente evidente, servono visionari in grado di metterlo in luce. Molti albergatori altoatesini hanno mostrato il loro principale punto di forza proprio qui. Le idee, però, sono più difficili da vendere rispetto a fatti tangibili, non bisogna mai dimenticarlo. Il compratore deve pensare fuori dagli schemi ed essere pronto ad assumersi rischi, a trasformare in realtà una visione, a credere nel successo economico e nel progetto.
Quali fattori influenzano la ricerca del valore nella valutazione di un hotel rispetto ad altri immobili?
Per immobili a reddito, come ad esempio gli alberghi bisogna considerare fattori come il mero valore immobiliare, la creazione di valore nonché l’offerta sul mercato in rapporto alla domanda e i prezzi di strutture comparabili. Per questo motivo, preferisco collaborare con liberi professionisti, che hanno lo stesso atteggiamento professionale. L’esperienza nel settore alberghiero è essenziale.
Quali sono i pericoli nella valutazione di un immobile alberghiero?
I venditori tendono a valutare troppo al rialzo le energie investite e i compratori credono spesso di poter concludere un grande affare a causa di fattori esterni, andando drasticamente al ribasso. Pertanto, è necessaria un’accurata valutazione tecnica dei vari aspetti, per garantire una mediazione corretta. Per me, vale meno di zero la mentalità del “Non importa come, l’importante è vendere”. Penso che così si prevenga già gran parte dei pericoli e proprio in questo contesto un agente immobiliare competente è un buon investimento. Si dovrebbe evitare di sottovalutare la complessità della materia.
Qual è la principale difficoltà nell’individuazione del valore?
Il tempo! Viviamo in un mondo sempre più frenetico, la pazienza è una virtù ogni giorno più rara. Il fattore temporale – nonostante sia il più difficile da valutare – deve essere considerato affinché l’immobile non rimanga per anni sul mercato con una conseguente svalutazione.
Quale sarà il futuro del settore immobiliare?
Il trend si sposterà verso internet e una clientela globale. C’è il mercato immobiliare privato locale, che sta vivendo una fase di ripresa in Alto Adige ed è sempre stato internazionale, ma, soprattutto, abbiamo un numero crescente di investitori esteri. Anche il fatto che i giovani siano interessati all’acquisto di immobili mi rende ottimista.
